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    中國房地產經濟的新常態及其應對

    來源:UC論文網2018-09-05 13:55

    摘要:

      作者簡介:張泓銘,第十一屆、十二屆全國政協委員,住房和城鄉建設部專家委員會成員,上海社會科學院研究員、博士生導師  2013年第四季度至2014年春,國內外盛傳2014年中國房地產市場要崩盤。2014年過去了,中...

      作者簡介:張泓銘,第十一屆、十二屆全國政協委員,住房和城鄉建設部專家委員會成員,上海社會科學院研究員、博士生導師


      2013年第四季度至2014年春,國內外盛傳2014年中國房地產市場要崩盤。2014年過去了,中國樓市表現的確有所疲軟,而同“崩盤說”相去甚遠。未來,中國樓市會如何,政府又該如何作為,這是國人普遍關心的。本文試圖從房地產經濟的角度對此作些分析。


      房地產經濟是由國民經濟決定的


      很久以來,對于房地產經濟(市場和產業的總和)與國民經濟的關系,普遍存在著一種誤解。許多人認為,房地產經濟好則國民經濟好,反之則差。這樣的誤解,伴隨著過去十多年國民經濟和房地產經濟的同步高速發展,得到了強化,以至于形成國民經濟的“房地產主導論”。應當承認,房地產需求旺盛,市場興旺了,房地產業也就興旺,會拉動、推動國民經濟與之相關的幾十個行業的發展,對于GDP和財政直接的、間接的貢獻良多,這些都是事實。但是,是什么導致房地產市場和產業的興旺呢?


      尋根溯源,首先需要弄清楚房地產產業是作什么用的?從學理的角度可以這樣概括,房地產業的作用是提供人類生活、生產、經營和各種使用需要的空間載體,如住房,還有辦公樓、商鋪、廠房、倉庫等非住宅房屋,房地產業應該滿足社會的這些要求。只有房地產業滿足了社會的這些要求,才能成功拉動、推動國民經濟幾十個行業的發展,從而扮演支柱產業的角色,在國民經濟發展中起到應有的作用。


      那么,是什么因素決定了社會對于房地產產品的數量和質量要求呢?是官員的設想或者是什么指標嗎?都不是,社會對房地產產品的數量和質量需求是由國民經濟發展狀況決定的。國民經濟的快速較好發展,會使社會對房地產產品的需求增加;從而對房地產業提出增加供給的要求,最后推動房地產經濟快速較好發展。當然,房地產經濟的快速較好發展,也能影響國民經濟發展,但不能起決定作用。“影響”和“決定”有質的區別,不能混淆。對于國民經濟和房地產經濟之間的關系,可以這樣比喻:國民經濟是一棵根系發達、枝繁葉茂的大樹,房地產經濟是這棵大樹上的一條大枝椏和一叢花果。只有大樹根系深廣,才能有滿樹的好枝椏和美麗的花果;同時,大枝椏長得越好,也能使大樹的根扎得更深、布得越廣,從而增添大樹的風采。筆者曾將中國GDP增長率同房地產投資增長率作了比較,發現兩個結論:在相關性上,房地產投資增長率同GDP增長率高度相關;在時間關系上,房地產投資增長率變動是滯后于GDP增長率的,說明國民經濟變動在前,房地產經濟變動在后。從而在技術上證明了國民經濟發展決定房地產經濟發展的基本道理。


      有些人認為,貨幣供給決定房地產市場的發展,尤其是房地產價格的起伏。理由是,貨幣供給寬松房地產市場就興旺、價格就上漲,反之就冷落。這樣的理解有只看表面之嫌。如果進一步追問,是什么決定貨幣供給呢?除了貨幣管理技術可以隨機地、短期地擾動貨幣供給之外,長期的、決定性的因素也是由國民經濟發展決定的。顯然,貨幣供給可以影響但不能根本決定房地產經濟的發展。


      2014年12月24日,安徽省蒙城縣,正在建設中的永興保障房小區二期保障房工程


      還有人認為,政府的調控決定了房地產市場的發展。理由是,政府收緊了房地產交易,市場就趨冷;反之就趨熱。這種看法扭曲政府調控的作用。就此要追問,政府為何要調控?因為房地產市場的發展部分背離了國民經濟的要求,甚至有可能危害到整體經濟和社會,所以要在市場調節作用的基礎上進行人為調控,使房地產經濟符合國民經濟的根本要求。可見,準確的政府調控也是國民經濟的要求,它同國民經濟對于房地產的要求是一致的。所以,不能用政府調控對于房地產市場的作用,來否認房地產經濟是由國民經濟決定的道理。


      循著房地產經濟由國民經濟決定的這個邏輯,人們自然地得出以下結論:既然未來一段時期內,中國經濟不可避免地告別過去十多年的高速增長、進入中高速增長的新常態,那么,中國房地產經濟也將告別過去的高速增長,進入平緩發展的新常態。


      房地產經濟新常態的三個特點


      房地產經濟會保持向上態勢。即房地產經濟的各項指標,如開發投資額、購買土地量、房屋開工施工和竣工量、房屋銷售量和金額,一直到房地產業盈利額、房地產業增加值、房地產稅收等幾十項經濟指標,基本上保持絕對額的增長,不會負增長(個別年份、個別指標或個別地區的負增長另當別論)。或者說,未來房地產經濟會繼續保持向上的態勢。房地產經濟的這種向上態勢,是由中國經濟長期向上的基本態勢決定的。在中國經濟長期向上的基本態勢下,推動房地產經濟繼續向上的具體因素包括:城市居民收入繼續增長不斷提出改善居住的要求、新型城鎮化導致人口繼續向城市集聚增加居住需求(購買和租賃)、城市棚戶區和農民住房成規模改造導致升級換代居住需求、沿海城市服務業的升級發展和中西部工業化深化發展導致對辦公樓和廠房等類型房地產需求增加,等等。


      房地產經濟的增長率會下降。即上述提到的房地產經濟各項指標的增長速度,與前十幾年那樣快的速度相比呈現下降趨勢,增長曲線趨于平緩。如,過去20%左右甚至更快的增長速度,未來不可能再有那樣高的速度了,可能只有10%左右或者更低的增長速度。在國民經濟增長速度放緩的大背景下,未來牽制房地產經濟發展速度的重大因素有:大部分城市尤其是大中城市經過十多年的高速發展,居住條件已經大幅度改善,住房(也包括非住房)嚴重短缺的時期已經永遠過去,未來再發生排浪式、海嘯式消費的可能性幾乎不存在;而且,政府的房地產管理和調控越來越規范(如不動產統一登記制度),對于過度的房地產需求,一定有合理的經濟制約手段(如房地產稅等);再者,金融和資本市場越來越發達,投資方向和品種越來越豐富,投資實現越來越方便,投資回報越來越平均化,房地產投資比較優勢已經下降,不會再成為民眾投資的集聚地;等等。


      房地產經濟的新常態同國民經濟的新常態,幾乎亦步亦趨、如影相隨。這種相隨,不僅僅是在形態上,也表現在時間的持續上。對此,人們要有清醒的認識和充分的思想準備。


      對于房地產經濟新常態的特點要全面地認識和把握,不能偏廢。如果片面強調繼續絕對增長,會導致市場盲目樂觀;如果片面強調速度下降,則會盲目悲觀。


      “雙防”并重應對房地產經濟新常態


      根據以上分析,如何應對房地產經濟新常態?對此,筆者有五點設想。


      在指導思想上,要重視房地產在穩定經濟、穩定民生中的巨大作用,穩字當頭,“雙防”并重。一是要防范樓市再次過熱、虛火上升。若樓市再度過熱,價格必然快速上漲。這樣做,雖然增加GDP和稅收相當容易,但卻會讓樓市多年積累的、普遍的高房價風險雪上加霜,加速高房價垮塌危機到來。樓市穩定或稍冷、房價稍微有些下降,是“高壓罐”的自動釋放和緩慢釋放,沒有大礙,應該接受或者容忍。二是要防范樓市全局性的急速趨冷、房價大幅度下跌。樓市趨冷一般會引起房價下降,但不一定引起危機。但在高房價、高庫存“雙高”的條件下,樓市急速趨冷完全可能導致房價的大幅度下跌,從而誘使購房者房貸違約,房地產企業資金鏈斷裂而違約。在購房者和房地產企業“雙違約”條件下,金融風險陡升,房地產危機迅速演變為金融危機。“雙防”,其實是要從兩個方向上防范危機。不要以為只有過冷會導致危機,過熱也會為危機的早日到來創造條件并釀成危機。所以,要“雙防”并重。


      在行動策略上,要注意發揮市場自動調節的作用,讓市場充分展示其真實趨勢及自動調整的功效,不必急于行動。《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出,要更好地發揮市場調節的決定性作用。但在實踐中,人們往往把握不好政府同市場的關系。比較常見的現象是,在完不成或預期完不成當年經濟指標尤其是財政指標時,政府就喜歡打房地產的主意,把房地產當作救火工具,急忙出臺寬松的樓市措施,過早進行人為干預,忽略市場調節作用。其實,房地產的確是需要市場自動調節的。市場調節是使供求達到平衡的有力武器,也是使供求不平衡面貌真實顯露的手段。如果為了經濟指標的需要,過早地阻斷市場自動調節的功能,那么就可能產生兩種并不積極的情況。一是市場尚未展示其趨勢性全貌,匆忙出臺政策措施,倉促應戰是對是錯,很難確認。二是即使匆忙出臺的政策撞對了,使經濟指標的完成容易了,但它對于樓市內在問題的解決有無好處,或許反而增加后期樓市乃至以后經濟的困難和不確定性。所以,只要樓市沒有急速趨冷、房價沒有大跌,沒有產生對于金融和經濟的嚴重威脅,就是相對正常的,不能過早地采取人為的逆向調控。


      在觀測指標上,要緊盯銷售量和價格兩項指標,尤其是價格指數。表現房地產運行的指標多達幾十項。要準確判斷市場,簡便的方法就是觀察銷售量和價格指數兩項指標,尤其是價格指數。市場經濟的核心就是價格,市場的一切問題都會集中反映到價格上。以“穩字當頭”的指導思想看,樓市的銷售量有所下降不要緊,只要價格基本穩住就行。在通貨膨脹的一般常態下,價格基本穩住,就是在經濟增長中,在其他商品勞務價格上升的過程中,房地產相對降價,降低樓市風險。價格緩跌不要緊,價格稍久的緩跌也不要緊。這是市場在逐步自我調節的表現,是供求趨向均衡的必要過程,是樓市慢慢地卸掉高房價的包袱、回歸合理的過程。我們要有定力,沉得住氣。這樣做,可以逐步降低城市的商務成本,提高城市的競爭力,對未來中國經濟發展有益。這是一種高明的調節藝術。一個成熟的城市管理者,要有這樣的自覺意識,不要為某年的GDP所綁架。雖然這樣做很難,但至少要有這樣的意識。


      在經常性政策上,要將重點落在鼓勵民眾自住需求上,對此要有更鮮明的態度和措施。擴大消費,是中國轉變經濟發展方式的主要戰略。在房地產方面,主要體現在鼓勵住房自住需求上。一段時期以來,雖然鼓勵自住需求也有所體現,但是,做得還不夠,主要是一貫性不夠。在樓市低落時有所鼓勵,在樓市好轉時就有所放棄。現在,面對房地產新常態,要提倡更好地鼓勵住房自住需求,并一以貫之。這是涉及民生的大問題,不是單純的經濟考慮。如果從經濟層面考慮,那是最好的、最無爭議的“穩字當頭”。住房自住需求,又分首次購房和二次改善性購房兩種。其中,對于首次購房者要雪中送炭、充分鼓勵,不僅要給予貸款成數和利率的優惠,還可以采取減免稅收和規費等措施,但不能主張財政直接給購房者現金補貼。因為,購房現金補貼管理不嚴,會引發很多的漏洞和貪腐弊病。對于二次甚至三次改善性購房,也要適度鼓勵。只要是自住的需求,都要鼓勵,只是鼓勵的程度有所差異而已。


      在底線管理上,要有樓市危機意識及相應的預案。總體上看,中國樓市不存在全局性危機,但局部地區危機是存在的;而且,亦存在局部地區危機轉向全局性危機的可能性。原因在于,許多地區高房價風險積累得太久,在高房價的刺激下,多年來全國房地產開發投資激增,商品房高庫存城市并不鮮見,現在又面臨經濟和樓市“雙減速”的局面,處理不好,危機突然降臨是可能的。我們要有這樣的危機意識。當然,只要預先考慮、安排妥當,危機不會必然發生。所以,要未雨綢繆,要有對待危機的預案。比如,在樓市銷售量和價格同時呈現普跌(指地域分布)、大跌(指下跌幅度)和快跌(指下跌速度)三個現象共存的征兆時,果斷出臺救市措施。救市措施主要是兩個方面:一是樓市交易上的寬松措施,如徹底取消一線城市的限購等;二是采取支持樓市積極交易的措施,如寬松的稅收和信貸等。


      筆者認為,只要清醒地認識中國房地產經濟的新常態,并采取積極的“雙防并重”的態度和措施,克服樓市困難,促使其穩定健康發展是可以預期的。

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