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    采用公允價值后續計量模式對房地產企業的影響及應對措施

    來源:UC論文網2018-06-28 08:06

    摘要:

      【摘要】我國一線城市房地產業發展迅速,隨著2006年頒布《企業會計準則第3號—投資性房地產》和2014年頒布《企業會計準則39號—公允價值計量》,如何使房地產價值能夠準確反映在企業財務報表中成了該類企業需要...

      【摘要】我國一線城市房地產業發展迅速,隨著2006年頒布《企業會計準則第3號—投資性房地產》和2014年頒布《企業會計準則39號—公允價值計量》,如何使房地產價值能夠準確反映在企業財務報表中成了該類企業需要馬上解決的一個問題。本文闡述了上海地區多數房地產業未合理運用公允價值計量模式對房地產進行會計處理的原因及如何防止濫用該政策造成財務報表失真,主要通過分析房產業的特點、對公允價值后續計量對房地產業所產生的影響進行多個方面的分析,并提出了如何謹慎采用公允價值計量方式、如何確定估值技術、加強財務人員培訓、避免產生稅務風險等方面的對策。我們認為,合理有效的采用公允價值對投資性房地產進行后續計量能夠準確反映房地產價值,但是在采用該方式計量的同時,也要遵守有關稅收法律法規的規定,做到在財務上公允在稅法上合規。


      【關鍵詞】投資性房地產;公允價值;公允價值計量;估值技術


      一、前言


      近年來,我國尤其是北京、上海、廣州等一線城市,房地產發展迅速。很多以租賃業為主的商業房地產公司乘勢興起,該類企業的特點是前期獲得土地及建設投資成本不高,容易造成房地產取得成本較現行商業當地產市價差異很大。如按歷史成本在財務報表中反映,容易造成報表數據失真,無法反映企業真實價值。隨著《企業會計準則第3號—投資性房地產》和《企業會計準則39號—公允價值計量》頒布,這類問題能夠得到解決,但是很多房地產企業都未適時采用上述有關準則對企業自身擁有的房地產合理的進行會計處理,未能合理有效的使房地產價值真實反應出來。


      本文打算從公允價值計量后續計量模式對房地產企業的影響、影響房地產行業采用公允價值計量模式效果的因素、如何規范會計計量及考慮稅收風險等幾方面問題進行探討,使房地產在財務報表中能夠準確有效的反映市場公允價值。


      二、房地產行業的特點


      房地產企業的行業特殊性主要表現在:


      1.具有開發周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點


      房地產開發企業由于開發建設的均為大型房屋建筑物,其開發時間長,手續繁瑣,先期投資成本較大。按照目前上海、北京等一線城市中心區域的租賃市場而言,投資回收期均要超過30年,不考慮通貨膨脹的因素,回收期時間很長,有的甚至接近或超過房地產權證上的土地使用期限。


      2.涉及到的關系部門、行業眾多


      由于房屋建筑物的開發和建設屬大型工程,受到建設部門、消防部門、水電部門、規土部門等多個行政部門監管,各類手續批文環環相扣,一道手續未完成無法進入到下一個程序,同時不同類型的建筑物對施工、監理和涉及部門均有不同要求,造成施工難度較大、成本較高。


      3.成本的可比性低


      由于不同地區、不同規劃及不同使用者對建筑物的使用要求不同,造成相似建筑物完工成本波動較大,無法對建筑物的成本進行橫向比較哦。


      4.法規適用存在差異、專門法規多


      所在房地產企業的興起和發展,很多財務及管理人員仍然停留在老準則認識上,適時執行《企業會計準則3號—投資性房地產》和《企業會計準則第39號—公允價值計量》,以使房屋價值能夠公允體現在財務報表中同時規避涉稅風險是目前我國多數房地產業需盡快解決的問題。


      三、公允價值價值后續計量模式對房地產企業影響分析


      隨著《企業會計準則第3號》開始實施,明確規定企業應將符合條件的土地使用權和建筑物在投資性房地產科目中進行日常核算,并對他們的初始計量、后續計量、轉換及處置等核算方式進行了進一步規范。同時準則規定了采用公允價值進行后續計量的前提條件:投資性房地產所在地需有活躍市場的交易市場和能夠從交易市場上獲取同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,進而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。


      另外,《企業會計準則第39號》的頒布和實施,進一步明確的公允價值估計技術的使用,為投資性房地產公允價值后續計量提供了必要的理論基礎。


      采用公允價值計量方式的前提是要能夠得到投資性房地產的公允價值,就上海中心城區而言,市場房價比較透明,且房屋流動性強,變現能力強,故該區域房地產公司基本已經具備了采用公允價值計量模式進行后續會計核算的條件。


      同時采用公允價值后續計量模式對企業會產生有利和不利的兩方面影響,具體分析如下:


      1.有利影響


      (1)能使財務數據更加真實、準確,貼近實際情況。采用公允價值進行后續計量能使資產負債表項目所反映的投資性房地產價值更加貼近市場價值,使有關數據真實準確,不會誤導報表使用者。


      (2)為企業擁有著及經營者提供經營決策依據。資產負債表各項財務指標更加真實,未企業管理人員經營決策提供準確數據,幫助企業決策層制定正確有效的經營方案。


      (3)為債權任提供財務數據,樹立信心。由于房地產企業多數情況下都是舉債經營,采用公允價值計量能夠其資產價值能夠公允反映,并能放映其資產具備市場流動性,變現力強,未企業融資提供實物擔保基礎,同時給企業債權人提供一個有債務償還能力的信息。


      (4)提升企業品牌價值。給企業經營管理人員及股東提供信心,表明企業是有價值的,也是有持續經營能力的,同時客觀反映投資性房地產的實際價值,能為企業樹立已定的品牌價值。


      2.不利影響


      (1)采用公允價值后續計量反映的利潤表數據與實際利潤脫節。針對上海而言,房地產價格逐年遞增,采用該方法進行后續計量會使利潤表利潤項目多增一塊由于公允價值變動行程的收益,該收益是非現金收益,與企業實際經營利潤無關,尤其是第一年采用公允價值計量模式進行后續計量,會大幅度的增加企業報表利潤。這要求企業財務人員在給企業管理層提供利潤數據的同時要區分實際經營利潤和非經營利潤。


      (2)對財務人員提出了更高的要求。由于采用公允價值后續計量行程的財務數據,就會計計量和稅法要求而言,是存在很大差異。如會計財務公允價值計量會造成投資性房地產賬面價值產生變化,同時利潤表中公允價值變動損益科目產生變化;就稅法而言,資產計稅基礎僅從成本計量確認,同時按照有關規定依直線法計提這個允許扣除;必然會造成暫時性差異,進而影響多個會計科目數值并對有關稅費的申報和計量產生不同程度的影響。這就要求企業對財務人員進行專項培訓,了解采用該模式對房地產進行會計核算后,從會計角度和稅法角度產生的核算差異及如何根據該差異進行進一步的會計核算和處理。


      (3)需提升企業管理層法律意識。未避免企業通過公允價值計量方式不當增加利潤表數據,尤其是在北京、上海等一線城市繁華地段擁有產業的企業而言,要求企業管理層具備較高的社會責任和法律意識,謹慎采用該會計核算方式,避免有目的的調節利潤后不當使用財務報表。


      四、影響房地產行業采用公允價值計量模式效果的因素分析


      1.制度因素


      企業有關制度的制定、執行和實施會從根本上影響采用公允價值計量模式后的效果。公允價值的確認可以是聘請社會中介機構進行評估、也能自行參照周邊市場價格自行確認。最終公允價值如何確認,使用什么方式確定,能否每年保持同一方式確定,這些方針的制定和執行都和企業管理層息息相關。筆者認為聘請社會中介機構進行確認是比較中立及公允的一種方式,且每年采用同一方式對房地產進行價值確認能夠真正做到公允列報和反映。


      2.市場因素


      公允價值即市場價值,針對上海、北京等城市,本身經濟較發達,市場流動性強,價格公開透明,真實市場經濟而言,采用公允價值進行計量是符合市場預期和要求的。


      3.評估方法因素


      聘請中介機構按照市場法、收益法等不同方法或是企業自己按照附近市場價格自主確定公允價值等采用不同估值方法確認的公允價值會有不同結果,故方法的采用對于投資性房地產的評定也很重要,如何采用適當的方法正確公允反映公允價值對于企業來說尤其重要。筆者認為,聘請中介機構按照專業估值方法來確定公允價值更能準確反映投資性房地產價值。尤其針對上海、北京中心城區的房地產市場,其房地產價值的較其他省市而言,價格更加透明,市場流動性強,變現能力強,中介機構更加獨立、公證,故聘請中介機構獲取公允價值更可信、更合理。


      五、房地產行業采用公允價值計量模式的應對措施


      一旦采用公允價值后續計量方法,勢必會對企業財務報表相關數據造成較大幅度的影響,尤其針對利潤表而言,上海地區房屋價值逐年增長,投資性房地產公允價值勢必同步增長,造成利潤的增加。但是,按照公允價值反映的投資性房地長資產負債表金額更加貼近市場價值,使報表使用者更容易理解房地產價值的認定。企業應能從以下幾個方面進行改進:


      1.制度方面


      企業應該制定與投資性房地產相關的運營方案、日常維護、計量確認等有關制度。以保證采用公允價值計量后,資產實際使用狀態是與公允價值相符。防止采用公允價值反映投資性房地產,而資產狀況是空置、房屋陳舊、未定期維修保養得與資產實際價值不符的情況發生,進而造成財務報表數據失實,造成額外的經濟損失。


      2.人員方面


      企業需要求財務人員及時了解采用公允價值后續計量方法與原采用成本法后續計量方法的區別。并掌握公允價值后續計量所得稅核算方法的變化。根據有關財稅文件規定,以公允價值計量形成的公允價值變動不得計入應納稅所得額。只有當房地產在實際處置或結算時,取得的價款扣除其歷史成本后的差額方能計算處置收益,同時計算應納稅所得額繳納企業所得稅。表明采用公允價值后續計量模式時,新準則和稅法的處理就會產生很大的區別。財務會計人員以公允價值進行后續計量后,在會計上確認的公允價值變動損益,單在稅法上只認可投資性房地產以歷史成本計算并計提折舊允許在稅前扣除,該公允價值變動損益不得在稅前扣除,由此形成的差異需在企業所得稅匯算清繳時做納稅調整。故財務人員在采用公允價值后續計量模式時,即需按稅法規定計算調整房地產正常折舊,同時還應將投資性房地產將以該計量方式形成的公允價值變動損益進行調整,并且隨著投資性房地產在以后年度資產負債表日的公允價值的變動,每一期都要調整相應的遞延所得稅。該處理方式會涉及到的會計科目有累計折舊、投資性房地產、所得稅費用、遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。該類核算要求企業會計人員熟練掌握投資性房地產公允價值核算方式下與稅法的差異。


      3.評估方法選擇方面


      為了能夠使投資性房地產公允價值能夠準確、公允的反映在財務報表中,并使報表使用者能夠信服財務數據。企業應聘請有資質的房地產估價公司或資產評估事務所等獨立中介機構進行評估。雖然采用此方法會額外產生中介費用成本,但是中介機構出具的數據更加獨立、公允,更具說服力。


      六、結論


      投資性房地產引入公允價值后續計量,雖然會較大程度的影響企業的資產結構、利潤表項目,增加企業會計人員的核算難度。但是以公允價值后續計量能夠使企業的投資性房地產以市場價值公允的反映了出來,該方法下所反映的資產結構才是較真實的資產狀況,有利于投資者、企業經營管理者更好的借助公允價值的提升,降低資產負債率,提供企業的融資能力,增加企業的持續經營能力。尤其對于那些原本可能虧損的及公司而言,公允價值變動收益使這些公司可以就會計利潤在數字上扭虧為盈,利用選擇合理有限契合當下經濟實行的會計計量方法,以新的盈余管理手段來創造賬面利潤。

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