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    房地產估價與實用建筑風水關系思辯

    來源:UC論文網2018-02-28 09:32

    摘要:

      【摘要】長期以來,房地產咨詢專業人士(含估價、經紀、營銷、策劃等)對房地產商品價值支撐因素的考量基本未提及建筑風水因素。本文從當前房地產估價活動對房地產商品價值支撐因素考量的局限性出發,探析建筑風...

      【摘要】長期以來,房地產咨詢專業人士(含估價、經紀、營銷、策劃等)對房地產商品價值支撐因素的考量基本未提及建筑風水因素。本文從當前房地產估價活動對房地產商品價值支撐因素考量的局限性出發,探析建筑風水作為房地產商品價值支撐因素考量的必要性,提出文化傳承與專業應用并重,不囿于流派,理實一體,學悟并舉研習建筑風水的理念。房地產估價專業人士在估價技術咨詢服務中,科學考量建筑風水對房地產商品價值的支撐,既是現實需要,也是切實可行的。


      【關鍵詞】房地產估價;建筑風水;價值


      我國房地產估價行業產生于上世紀九十年代初,是住房商品化改革的產物,從房地產行政管理部門房地產價格鑒定職能走向市場服務、“脫鉤改制”發展而來。歷經近30年的改革發展,房地產估價服務在社會經濟活動中的經濟鑒定作用毋庸置疑的,并從價格鑒定逐步走向價格咨詢,從行政服務走向市場服務。隨著房地產估價市場服務范圍的擴大、價格咨詢需求的提高,使得房地產估價技術咨詢的載體——估價報告不再是一張或幾張紙,還需提供幾十上百頁詳盡、科學、專業、規范的價格測算等技術咨詢文件,其中對房地產商品價值支撐因素考量的完整性及可信度至關重要。為周全考量房地產商品價值支撐因素,本著文化傳承與專業應用并重,在估價技術咨詢服務中,科學考量建筑風水對房地產商品價值的影響是現實需要也是切實可行的。


      1、當前房地產估價咨詢服務對房地產商品價值支撐因素考量的局限性思考


      筆者從事房地產估價專業學習、教學、科研、執業工作20余年,一直關注業內專業人士如何全面考量房地產商品價值支撐因素,認同無論從事房地產估價、房地產營銷、經紀、策劃等房地產咨詢工作,對房地產商品價值的專業認知,是這類房地產中介從業人員共有的專業基礎。對房地產商品價值的專業認知的核心內容即是如何全面考量房地產商品價值支撐因素,含各支撐因素的影響方向、影響程度,形成落地的影響關系。筆者以為,當前房地產估價咨詢服務對房地產商品價值支撐因素的考量,沒有從建筑風水的角度,全面考量估價對象的區位、內外部環境的和諧,與現實需要相比存在局限性。


      1.1從全國房地產估價從業人員執業資格考試看局限性


      房地產估價從業人員分為房地產估價師和房地產估價員(或估價師助理)。其中房地產估價師是經國家統一考試、執業資格認證,取得《房地產估價師執業資格證書》,并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的從業人員。未取得《房地產估價師注冊證》的人員,不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。1988年,我國開始實行房地產估價從業人員持證上崗,頒發房地產估價員證。1993、1994年建設部和人事部共同組織認定了兩批共346名房地產估價師。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十三條國家實行房地產價格評估制度,第三十四條國家實行房地產成交價格申報制度,第五十八條國家實行房地產價格評估人員資格認證制度,“房地產價格評估人員資格認證制度”成為一項法定制度。從1995年開始,在全國實行統一的房地產估價師執業資格考試。2004年,內地房地產估價師與香港測量師(產業)實現了資格互認,成為在《內地與香港關于建立更緊密貿易關系的安排》(CE—PA)下,首個完成的專業人員資格互認。《行政許可法》實施后,房產估價師執業資格注冊屬國家法定行政許可項目,具有中國特色的房地產估價師執業資格制度已基本形成。


      依上述,早從1995年開始,在全國就實行統一的房地產估價師執業資格考試;《行政許可法》實施后,房產估價師執業資格注冊成為國家法定行政許可項目,但由中國房地產估價師與房地產經紀人學會編寫的全國房地產估價師執業資格考試用書,含《房地產基本制度與政策》、《房地產開發經營與管理》、《房地產估價理論與方法》、《房地產估價案例與分析》、《房地產估價相關知識》,已數次重版與印刷,至今都未曾有房地產區位宜居環境考量、建筑風水或建筑風水文化研習的知識學習、掌握等要求。


      1.2從高等學校房地產專業教育教學看局限性


      筆者從事房地產估價專業學習、教學、執業、研究工作20余年,曾作為住建部土建類教學指導委員會房地產分委員會委員,參與全國高職高專房地產專業教學基本要求與實訓導則的編寫與審核工作,了解到全國高職高專房地產專業教學基本要求與實訓導則,未提及學生要學習宜居環境、建筑風水或建筑風水文化課程。對當前各高等學校房地產專業人才培養方案或教學計劃不完全統計,房地產專業基本沒有開設房地產商品價值、房地產宜居環境或建筑風水、建筑風水文化課程。


      1.3從房地產估價咨詢服務看局限性


      我國房地產估價咨詢服務從房地產行政管理部門房地產價格鑒定職能走向市場服務、“脫鉤改制”發展而來。筆者長期重視房地產估價報告評審工作,來自全國各地估價機構的房地產估價報告,長短不一,質量參差不齊,但格式與內容框架,倒是整齊劃一。我國房地產估價咨詢服務歷經近30年的改革發展,房地產估價咨詢服務從房地產價格鑒定職能走向日益寬廣的價格咨詢市場服務,估價報告也就從一張價格鑒定表,到幾張或十幾張估價結果報告,發展到當前幾十上百頁詳盡、科學、專業、規范的價格測算等技術咨詢文件,基本是這樣三個發展階段。估價報告是房地產估價機構提供給委托方的服務產品,當中核心工作應是估價對象的外勘及房地產價值測算,委托方最需知道的即是估值結果及物有所值,物有所值即價值支撐因素。所以從估價公司用于估價對象外勘的外勘表,估價報告中估價對象房地產價值測算過程,特別是估價對象外勘表涉及的內容,可以知曉房地產估價咨詢專業人士對房地產商品價值支撐因素的考量是否周全、是否切實。遺憾的是,眾觀當前房地產估價公司上乘質量的估價報告、估價對象外勘表,基本未提及估價對象與環境的和諧、宜居分析,沒有宜居環境或建筑風水知識的應用。既使有估價對象區位描述,但也未能做出有理有據的分析。這樣,大大降低估值結果的科學性、公信力。


      2、建筑風水作為房地產商品價值支撐因素考量的必要性探析


      2.1房地產商品價值特性探析


      隨著上世紀八十年代我國土地使用制度改革與住房商品化制度改革,推動房地產市場的建立與發展,人們對房地產商品的價格問題日趨重視。房地產價格是房地產商品價值的貨幣表現。房地產價格的形成,是房地產商品的效用、相對稀缺性以及人們對房地產商品的有效需求三方面相互作用的結果。房地產商品的效用是指人們因占有、使用房地產而得到欲望的滿足程度。房地產商品的效用是房地產商品價格形成的先決條件。當然,光有效用,如沒有有效需求和稀缺性,也不能形成房地產商品價格。土地是不可再生資源,數量有限,所以稀缺性很高。房地產具有效用和相對稀缺性即會產生價值,但這并不意味著能直接以價格表現出來。要使房地產價格成為現實,還必須具有現實的購買力,即存在有效需求。這些是我國房地產商品價值與價格產生的基本道理。


      房地產價格由房屋建筑物價格和地產價格兩者統一構成,不可分離,是房地產商品價值和地租資本化的綜合價值的貨幣表現。房屋建筑物是勞動產品,具有勞動價值。但土地作為不可再生資源,一般不表現為勞動產品,是一種特殊的商品,數量有限,稀缺性很高,其價值是由土地的稀缺性和效用形成的。所以借助勞動價值論來探究房地產商品的價值是遠遠不夠的,須借助效用價值論與輻射價值論,特別是輻射價值論。有學者認為,土地價值輻射論主要指未凝結過人類勞動的土地,包含有從相鄰土地上積累的社會勞動所輻射或者說轉移過來的價值量,且同凝結了人類勞動的相同使用價值的土地相比,也應具有相同的社會價值。也有學者將其表述為:“建設所產生的功能會擴散到相鄰土地、周圍土地或更遠的土地,使它們的經濟效益提高。”


      有了上述這些,我們就能理解房地產商品價值由實物價值、權益價值和區位價值三者構成。房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分,如建筑物的外觀、結構、設備、裝修,土地的形狀、平整程度、基礎設施完備程度。房地產的權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益和收益。房地產的區位是指房地產的空間位置。一般認為房地產的區位可以從位置(或坐落)、交通、環境(包括自然環境、人工環境、社會環境、景觀等)和配套設施(包括基礎設施和公共服務設施)等4個方面來認識。價格、價值與區位密切相關幾乎是房地產所獨有的。西方認為投資房地產的三大秘訣,第一是區位,第二是區位,第三還是區位,“location,locationandlocation”。兩宗實物和權益狀況相同的房地產,如果區位狀況不同,價格、價值會有所不同,甚至差異很大。


      2.2房地產商品價值影響因素探析


      據上,房地產商品價值由實物價值、權益價值和區位價值三者構成。我們不妨將房地產商品價值支撐或影響因素詮釋為實物因素、權益因素和區位因素三個方面。價格、價值與區位密切相關幾乎是房地產所獨有的。投資房地產的三大秘訣,第一是區位,第二是區位,第三還是區位。這些足以說明房地產商品價值支撐或影響因素的核心是其區位因素,并且也是房地產商品價值支撐因素所特有的。由于區位環境因素對房地產商品價值支撐之大、之重要性,所以兩宗實物和權益狀況相同的房地產,如果區位狀況不同,價格、價值會有所不同,甚至差異很大。所以,僅僅借助勞動價值論來探究房地產商品的價值是遠遠不夠的,須借助效用價值論與輻射價值論,特別是輻射價值論,方能詮釋房地產商品的區位價值。


      2.3建筑風水作為房地產商品價值支撐因素考量的必要性探析


      據上,房地產商品價值主要是區位、內外部環境決定的,房地產商品的折舊也主要是外部(環境)經濟折舊,與自身建筑材料構成關聯不大。而建筑風水是建筑與環境和諧的藝術,是一門特別的建筑藝術。所以按照文化傳承與專業應用并重,不囿于流派,理實一體,學悟并舉,尊重習俗,敬畏公序良俗研習與應用理念,房地產估價專業人士在估價技術咨詢服務中,把建筑風水作為房地產商品價值支撐因素考量,是現實需要也是切實可行的,具有一定的必要性。


      3、房地產估價與實用建筑風水關系的思辯


      3.1建筑風水與宜居環境關系的思辨


      風水深深植根于我國傳統文化,我國是世界上公認的風水起源地,風水學是一種極具特色的文化現象。建筑風水與造園學、營造學同為我國古代傳統建筑的三大理論之一,倡導人與自然的和諧。視為風水學運用典例的皇家園林,雖為人工開鑿,卻宛若天成,與自然渾然一體。古人面對大自然弱肉強食、物競天擇的威脅,深知天人合一的哲理,用“道法自然”、“天、地、人合一”這樣的字句警示后人,要和諧的與自然界相處。王勃《滕王閣序》佳句“落霞與孤鶩齊飛,秋水共長天一色”,成天、地、人合一、建筑與自然和諧、宜居環境千古絕唱。昭示我們要審慎的考察、了解自然環境、順應自然、才能羸得最佳的天時、地利與人和,達到天人合一的宜居環境、至善境界。


      誠然建筑風水已成為當今房地產界一大熱點。內地房地產開發至今,風水走進了開發商的視野,更是走進了客戶的心坎。風水與房地產有一個共通點,都強調“以人為本”,打造“宜居環境”,建設“和諧社會”。比如一個樓盤,通過風水的整體策劃,藏風聚氣,地潤天和,樓盤與自然達到和諧統一,房地產商的開發過程順利進行,住戶入住后也感平安吉祥如意。但不盡人意的是,由于市場經濟的利益驅動,城市建設、樓盤開發規劃更多的是考慮土地的使用率,追求建筑面積的最大化、利益的最大化,對天地自然毫無敬畏,巧取豪奪,忽略對自然、生態的破壞會遭天譴,否定建筑風水所強調人與自然和諧的科學哲理。當前城市用地在利益的驅動下,過度無序開發,生態破壞嚴重,生活在城市中的人們,感受不到現代建筑為我們帶來的美與舒適,感受到的卻是一種壓抑與不安,矛盾與浮躁充斥內心,鄰里沖突,有的鄰居都互不相認,政府與民眾矛盾沖突也不乏存在,筆者認為這些現象與當前人居環境的不和諧有著密切的關系。


      隨著建筑科學與生態環境學的同步發展,國際上又從新的角度審視建筑風水與宜居環境所具的科學性,風水學這門古老學科又煥發出新的活力。可以說建筑風水是研究建筑與自然環境關系的一門學問。現代科學中同風水關系比較密切的學科包括地理學、環境學和建筑學,實際生活中應用風水最多的,可能還是建筑。所以筆者認為建筑風水與宜居環境一脈相承,是一個問題的兩個方面,目的一致,“以人為本”,打造“宜居環境”,建設“和諧社會”。


      3.2房地產估價與實用建筑風水關系的思辯


      本文所講房地產估價指房地產咨詢專業人士(含估價、經紀、營銷、策劃等)對房地產商品價值的推測與判定。而專業的房地產估價指專業的房地產估價人員根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對估價對象在價值時點的客觀合理價值進行測算和判定的專業咨詢活動。對于我國專業的房地產估價,前文對其產生、執業考試、發證、歸屬國家法定行政許可項目,以及其從社會經濟活動中的經濟鑒定走向價格咨詢,從行政服務走向市場服務,前文已有敘述,此處不再贅述。無論是本文所講房地產估價,還是我國專業的房地產估價,原理相通,核心工作相同。所以統稱房地產估價,均為房地產商品價值專業咨詢技術服務活動。房地產估價作為房地產商品價值專業咨詢技術服務活動,其核心工作即是估價對象的外勘及房地產價值測算。全面考量房地產商品價值支撐因素,含各支撐因素的影響方向、影響程度,形成落地的影響關系,這樣才能根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對估價對象在價值時點的客觀合理價值進行測算和判定,提升估值結果的科學性、公信力。


      全面考量房地產商品價值的支撐因素,是準確界定不同估價對象不同估值結果的關鍵所在,是估值結果的科學性、公信力的源泉。而房地產商品價值由實物價值、權益價值和區位價值三者構成,即房地產商品價值支撐或影響因素分為實物因素、權益因素和區位因素三個方面。商品價格、價值與區位密切相關是房地產商品所獨有的。并且房地產商品價值主要是區位、內外部環境決定的,房地產商品的折舊也主要是外部(環境)經濟折舊,與自身建筑材料構成關聯不大(前文已有敘述,此處不再贅述)。所以科學、周全勘測、分析、考量估價對象區位、內外部環境,是做好房地產估價工作的重中之重,是確保估值結果的科學性、公信力的首要保障。


      建筑風水是研究建筑與自然環境關系的一門學問。建筑風水是使人們與環境和諧的藝術,是一門特別的建筑藝術。建筑風水與造園學、營造學同為我國古代傳統建筑的三大理論之一,倡導人與自然的和諧。建筑風水與宜居環境一脈相承,是一個問題的兩個方面,目的一致,“以人為本”,打造“宜居環境”,建設“和諧社會”(前文已有敘述,此處不再贅述)。科學、周全勘測、分析、考量估價對象區位、內外部環境,離不開對建筑風水的研習。估價對象區位、內外部環境考量的科學、周全與準確,是確保估值結果的科學性、公信力的首要保障。所以房地產咨詢專業人士(含估價、經紀、營銷、策劃等)對房地產商品價值推測與判定的科學性、公信力,離不開對傳統建筑風水的研習、體悟與應用。


      現代風水學已在傳統風水學的基礎上,與各門現代自然科學嫁接與整合。如地球物理學與風水、水文地質學與風水、環境景觀學與風水、生態建筑學與風水、宇宙星體學與風水、氣象學與風水、磁場方位與風水、人體生命信息學與風水等都是現代風水學與現代自然科學嫁接與整合。筆者藉此提出,房地產估價與實用建筑風水嫁接與整合,按照文化傳承與專業應用并重,不囿于流派,理實一體,學悟并舉的理念,要求房地產估價專業人士在估價技術咨詢服務中,研習與體悟建筑風水形勢、建筑風水氣場、建筑風水兇煞等,踐行房地產項目風水策劃價值、園林風水價值、裝飾風水價值等,學習、傳承、發揚、應用博大精深的我國傳統建筑風水文化。


      房地產估價咨詢服務已然從房地產行政管理部門房地產價格鑒定走向價格咨詢,從行政服務走向市場服務,估價咨詢報告從一張或幾張紙,到當前需提供幾十上百頁詳盡、科學、專業、規范的價格測算等技術咨詢文件。其中房地產區位、內外部環境對其價值的支撐考量,是重中之重,是估價報告的核心內容(前文已有敘述,此處不再贅述)。所以筆者認為建筑風水即將或已然成為到房地產估價專業人士的執業能力,建議把建筑風水作為全國房地產估價從業人員執業資格考試內容,把建筑風水納入房地產專業教育教學中,把建筑風水文化推進到建設類高等院校課程學習中。


      參考文獻: 

      [1]龔鵬騰,江勝林.房地產估價比較法中的風水因素探討[J].中國房地產估價與經紀,2015,(6). 

      [2]柴強《房地產估價理論與方法》[M].中國建筑工業出版社,2015. 

      [3]王亮.風水文化在現代居住空間設計中的應用分析[D].吉林延吉市:延邊大學,2012. 

      [4]張昆侖.論“價值輻射”—對一種土地價值理論的思考[J].當代財經,2005,(2). 

      [5]劉曉暉.詩境規劃設計思想芻論[D].重慶:重慶大學,2010. 

      作者簡介: 

      唐茂華(1974年出生),男,湖南邵陽,工作單位湖南城建職業技術學院,副教授、資深房地產估價師、房地產經紀人、司法鑒定人,研究方向:房地產估價。 

      陳輝玲(1972年出生),女,湖南邵陽,工作單位湖南城建職業技術學院,講師、園林工程師、物業管理師,研究方向:物業環境與園林綠化。

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