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    房地產業在國民經濟發展中的重要作用及發展趨勢

    來源:UC論文網2016-06-28 09:46

    摘要:

    我國的房地產業在國民經濟中有著重要的地位,房地產業與國民經濟之間存在著微妙的關系。

      國民經濟水平是國家綜合國力的重要體現,與人民的生活息息相關,而房地產業在國民經濟中起著重要的作用。筆者在分析我國房地產業的發展特點后,對我國房地產業在國民經濟發展中的作用及發展趨勢作出了相應的探討。
     
      ―、房地產行業在國民經濟中的巨大作用
     
      1.房地產行業能夠帶動相關產業快速發展
     
      通常來說,房地產的產業鏈較長,例如在公布的投人產出表的多個部門中,幾乎所有部門都與房地產行業有著緊密的聯系。建筑業、化學工業以及社會服務業等相關產業都與房地產行業有著較高的關聯。相關調查報告顯示,房地產業總的直接帶動國民經濟的系數處于較高水平,完全帶動國民經濟系數也不容小覷。其充分說明了房地產行業在國民經濟發展過程中的重要作用。
     
      2.房地產業能夠一定程度上帶動消費總額的增長
     
      房地產行業能夠促進國家多種多樣形式的消費的增長,比如說建筑材料消費、住房消費以及生活耐用品消費等。房地產行業不僅為社會增加了大量的就業崗位,同時也大幅地提高了國家的財政收人。
     
      3.房地產行業能夠加快國民經濟的增長速度
     
      據有關數據顯示:1953年至1978年,中國GDP年平均增長6.1%,其中,房地產行業年均增長達到5%,在1978年到2005年這27年間,我國房地產行業增加值占GDP的比重平均是4.1%,其比1979年上升了2.1個百分點。上述數據充分顯示了房地產行業在我國國民經濟中的重要地位以及房地產業在帶動國民經濟發展方面的顯著作用。
     
      二、當前房地產行業的發展所面臨的現狀
     
      我國的房地產行業在現行政府政策的調整與控制下有了比較樂觀的發展勢頭,然而在其發展的過程中亦存在著一些問題,當前我國房地產業的發展現狀如下:
     
      1.房產成交量萎縮,大量房屋空置
     
      目前,在我國相關的房地產政策的管控下,房地產行業的房產成交率出現了嚴重的下滑趨勢,市場中的購房者大部分在持幣觀望,房地產業的房產銷售問題比較嚴峻,房地產商的房屋空置率偏高,這對房地產商的資金回收工作產生了極其不利的影響。
     
      2.房價在逐步下降
     
      在國家政策的影響下,房地產行業的泡沫正在漸漸地收縮,房屋價格也在穩步地下調,正因如此,房地產開發商的資金鏈受到了影響,資金回收工作進展緩慢。目前,我國的一些大中型城市的房價已基本穩定,并且出現了逐步下降的趨勢。
     
      3.房地產開發商的金融融資風險慢慢上升
     
      在我國一些房地產行業政策的宏觀調控下,房地產行業開發商們的金融融資風險有了幅度較大的提高,開發商的資金壓力較為巨大。在國家房地產政策的影響下,房地產開發商的資金缺口極大,因此,其資金鏈存在著較大的風險,甚至隨時可能會發生斷裂。
     
      4.房地產行業的中介經營較為困難
     
      房地產中介對于房地產開發商的房產銷售而言有著重要的作用,其是人們了解房地產公司以及公司房產的主要渠道。因此,房地產中介的發展情況直接影響了房地產開發商的資金鏈。然而在我國房地產政策的宏觀調整與控制下,房地產企業的房屋的成交量呈現了較大幅度的下降趨勢,因此導致房地產行業的房屋中介市場的競爭變得非常激烈。除此之外,國家還要求房地產中介正規化,這就使得大量的房地產中介倒閉,從而直接導致房地產公司的銷售業績下滑,使得房地產商的資金回收工作受到了嚴重的阻礙。
     
      5.房地產市場土地供應環節不規范
     
      部分地區的政府在房地產市場土地的供應環節中有著一些違法亂紀的操作,有極少部分地區的政府甚至為了有效增加自身的收人而低價從農民手里獲取相關的土地,轉而高價轉讓給房地產開發商。部分地區政府部門沒有貫徹落實國家相應的房地產政策,沒有嚴格地執行有關的土地契約,有的政府部門甚至隨意地更改有關的土地契約內容。除此之外,房地產行業的部分調控政策不甚穩定,沒有必要的延續性以及合理性,這些較為突出的問題在一定程度上制約了房地產行業的發展,嚴重影響了我國房地產行業的公平與公正。
     
      6.房地產行業面臨著重新洗牌的局面
     
      近年來,我國政府在土地制度的完善與監管方面的工作上取得了一定的成績,國家的土地監管力度正在逐漸加大,與此同時,銀行的信貸出現緊縮的狀況,房產成交量急劇萎縮等因素使得部分規模較小、資金困難的房地產商承受著巨大的壓力,其甚至隨時會因為資金無法回收或者資金鏈斷裂等情況而倒閉。而一些規模較大,資金較充足的房地產商則能經得住市場的風險,在激烈的市場競爭中生存下來并逐步壯大,不過需要特別指出的是,房地產行業的風險依然存在,因此,暫時生存下來的房地產商并非高枕無憂,房地產市場隨時可能出現重新洗牌的局面。
     
      三、我國房地產行業的發展趨勢
     
      1.我國房地產行業的長期供應依然較緊張
     
      就目前情況而言’中國的房地產行業在較短的一段時間內由于房地產價格偏高而導致房屋供大于求,不過就長遠的角度來看,我國的房地產業的房產供應仍然吃緊。我國目前的城市化率達到較高水平,并且每年都以較為穩定的速度增長,與此同時,每年有超過1000萬的人口來到城市里生活。如果按照居民人均27平方米的住房面積計算,房地產行業的需求將會是一個非常巨大的數字。我國的人口數量在持續增長,其能促進房地產業的發展,與此同時,隨著消費者經濟水平的提高并達到某個標準時,消費者對房屋的大小、房屋的舒適度以及環境等需求都會發生相應的轉變,進而可以加速房地產業的發展。可以說,城市化的過程就是房地產行業高速發展的過程。
     
      2.中國房地產行業已經步入關鍵的調整期
     
      由于經受國家相關房地產調控政策的一些影響,中國的房地產業已步人了比較關鍵的調整時期。眾所周知,房地產行業也是我國國民經濟的重要組分,其是國民經濟的重要支柱,因此,政府在相關房產政策的制定工作中會盡可能地保障房地產行業穩定有序地發展。政府在設計房地產政策時會考慮到房地產業對社會民生的影響,因此,政府希望房地產行業能夠控制銀行的貸款以及規范房產土地的使用,同時保障經濟適用房的數量。上述措施的主要目的是穩定房地產行業的發展,從而提高人民的生活質量。
     
      3.房產價格趨于合理化
     
      隨著社會的發展,我國購房者群體愈來愈理性,同時,由于國家要求房地產商盡力讓土地使用的過程達到規范要求以及銀行控制貸款等因素的影響,我國房地產業已基本達成共識,那便是在進行房地產開發工作時應當保證其過程規范。在多種因素的共同作用下,我國房產價格正漸漸趨于合理化,順利進人了一個價格可控的時期。
     
      4.優化供需結構
     
      雖然我國的經濟發展較快,然而人均GDP與發達國家相較依然有較大的差距,因此,房地產商應當針對我國國民人均購買力較低的狀況而相應推出價格合適的住房。當前,廉租房在我國房地產行業所占的比重有了明顯的提升,以別墅為代表的一些住宅的比例顯著下降,房地產供需關系得到了合理的調控。目前,我國正在加大經濟適用房的開發力度,廉租房的建設工作也在緊鑼密鼓地展開,如此一來,低收人居民的住房便得到了有效的保障,而經濟適用房與廉租房的建設工作在一定程度上也促進了房地產開發商房屋建設結構的轉變。從而促使房地產行業的發展更加穩定健康。
     
      5.房地產行業合理地整合房地產業是關系著我國國計民生的重要支柱行業,因此,政府應當淘汰投機、唯利是圖的房地產開發商,維持房地產行業的秩序。隨著我國土地制度的完善、國家宏觀調控政策的積極影響以及銀行收緊貸款,房產行業逐漸淘汰了一些具有投機心理的房產開發商,因此,房地產行業正逐步走向理性化、市場化、規范化的健康發展道路
     
      目前,在國家相關房控政策的影響下,房地產行業正在積極地轉變發展理念、促進房產價格合理化、保障房產開發過程合理化等。我國的房地產發展趨勢較為樂觀,因此,政府應當積極完善房控政策,加大房產市場監管力度,房產開發商應當嚴格執行行業制度,并積極建設廉租房以及低價商品房等惠民房產,從而達到回報社會的目標。筆者相信,在政府與房地產商的共同努力下,房地產行業將迎來一個嶄新的明天。
     
                                                                                                                                  閻秋序
                                                                                                                            (東北大學)

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