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    關于房地產開發項目中的會計核算問題探討

    來源:UC論文網2016-06-28 09:34

    摘要:

    本文就房地產開發項目的特點進行了分析和研究,探究了現階段房地產開發項目會計核算工作中存在的問題和不足,進一步提出了切實可行的應對措施。

      一、房地產開發項目的特點
     
      就目前房地產開發項目的特點來看,當前我們所說的房地產開發項目主要是指對土地以及土地上的建筑物進行投資而開發的項目,就我國一般是對土地和地上建筑物進行的投資開發建設項目;其次,房地產開發項目相比其他項目也有其自身的經營特點,主要有計劃性、復雜性、商品性、資金投資大、建設周期長、經營風險大等特點;第三,與普通的建設單位相比,房地產項目不但要和建設單位的項目一樣進行開發,而且還需要進行后續的經營服務;第四,房地產開發項目的經營方式也相對較多,主要有定向開發、投標開發、自行開發等多種經營方式。
     
      由此可見,相比其他的行業,房地產開發項目有其自身的特點,也具有一定的特殊性,相應的,在當今的宏觀經濟環境和政治環境中也對其提出了新的要求主要有核算工作的嚴謹性、復雜性、不定期性、核算內容的多變性、風險性大等特點,所以說房地產開發項目的會計核算工作是一項比較重要的工作,從某個角度來說決定著開發項目的成功與否。
     
      二、探究房地產開發項目會計核算中存在的問題和困難
     
      (一)房地產開發項目會計核算工作配比困難
     
      房地產開發項目會計核算工作的配比比較困難是說項目的投資成本與收入不相符給會計核算工作造成的困難。眾所周知,房地產開發項目需要經歷一個比較長的時間周期,至少需要三到四年的時間,在這個期間,不僅包括必要的成本投資,而且會產生較多的期間費用,在這個期間,雖然能夠完成房屋的預售工作,但是由于工程沒有完全結束,所以預收款也不能完全等同于企業的項目收入,此時,會計核算的配比工作就比較困難,很難準確的計算項目的成本和后期的收入;此外,當項目結束開始售樓時,會計核算的配比工作也存在一定的困難,比如高樓層的成本投入比較多而售價卻相對于中層來說比較低,會計核算工作中造成了成本與收入的不匹配,降低了會計核算工作應有的價值。
     
      (二)會計核算工作缺乏規范性
     
      會計核算工作缺乏規范性主要表現在成本核算以及土地增值稅核算的層面上。即在成本核算上一些企業采用的是加大成本的核算方法,這樣一來不僅混淆了會計核算中的成本概念,而且不能真實的反應實際成本和預算成本的差異,不利于開發項目收益的計算;在土地增值稅的核算層面,一些房地產企業往往都是通過根據會計核算資料對應繳納的 土地增值稅進行估計的方法來進行核算,這種方法的使用,當實際情況與估值情況發生變化時,就會在沖回原有賬面記錄的應交土地增值稅,這種自行調整應交稅目賬戶的方法不僅不符合現階段我國相關的法律規范和制度條例,而且也不利于稅務機關稅務征收等各項工作的順利開展。
     
      (三)會計核算中的信患披露工作不到位
     
      信息披露工作不到位是房地產開發-企業會計核算中存在的眾多問題中又一比較突出的問題,企業的保證金沒有得到準確的披露,降低了會計核算工作的真實性和準確性。就目前我國實行的新會計準則顯示,開發項目的資金編制情況主要由企業來決定,但是在實際執行過程中都是由項目部決定的,所以現金流量會產生一定的差異;其次,開發項目歷經的周期比較長,現金流入和流出不可能完全同步,所以會影響企業的現金流量;此外,房地產項目開發的過程中會遇到諸如質量風險、政策風險、財務風險、土地風險等方面的風險,所以會計核算工作難度相對比較高、風險比較大,在這個時候信息披露工作又不到位,很容易給項目帶來更多的潛在風險,影響房地產企業的經濟收益。
     
      三、皮對房地產開發項目會計核算中存在問雇的對策
     
      (一)加強開發項目成本和收入的匹配性
     
      加強開發項目成本和收入的匹配性能夠有效的提高會計核算工作的準確性,進而能夠為企業領導層的決策工作提供真實有效的數據依據和證據,而匹配性的提高可以通過引用銷售價格的觀念來實現,也就是說將房屋的成本根據開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍進行成本銷售評估,采用實際售價成本率法和計劃成本率法,實現成本與收入的匹配性,將每個房屋的面積與每平米成本嚴格確定,同時編制開發項目的在建開發產品成本表、己完開發產品成本表等成本報表,在這個過程中,房地產企業可以通過計劃房屋銷售價格的方式來增強其與企業收入的匹配性,也就是說,當一個房地產開發項目可以進行銷售時,相關工作人員可以依據該項目的建設成本、市場需求、項目所處地段、房屋的朝向等因素制定一個比較嚴謹、科學的銷售價格,用這個銷售價格作為衡量成本銷售的關鍵,與此同時,同樣也可以通過實際售價成本率法和計劃售價成本率法等兩種方式來實現成本收入的匹配性。這樣一來雖然在一定程度上增加了會計核算人員工作的壓力,但是能夠有效的提高會計核算工作的效率和效果,有利于開發項目成本效益和收益計算的準確牲。
     
      (二)播加房地產開發項目會計核算工作的規范性
     
      規范的會計核算工作也能夠有效的降低不必要的風險和損失,而規范的會計核算工作需要企業從制度和人員兩個基本的層面著手,即在會計核算制度規范一定要準確、嚴謹、操作性和實用性比較高,即在內容上需要涵蓋會計工作規范、會計科目、會計報表、會計核算規程、會計監督檢查等;在核算方法上要包括賬務處理程序、內部牽制、稽核制度、財務分析方法等;此外,要確保有據可依,有據必依。在人員培訓層面,要不斷提高會計核算人員的專業知識和專業技能,提高準入門檻,拓寬其知識視野,提高其計算機操作技能,培養更多的復合型會計核算人才。
     
      (三)増強房地產信息的透明度
     
      增強房地產信息的透明度,是有效增加房地產開發項目會計信息披露強度的主要方法之一,而信息透明度的增加,主要表現在現金流量、土地成本、擔保資金、會計報表等各個方面,提高開發項目質量、財務、土地風險披露的強度,為會計核算工作提供真實、準確的資料和數據。信息透明度的增加可以通過開發項目銷售資料的信息化、將開發項目的現金流入狀況及時的納入相應的會計科目,促進會計核算的過程更加嚴謹、完整,建立完善的監督機制,提高監督人員的責任意識等方法來實現,進而在提高項目會計核算工作準確性和真實性的基礎上促進項目更好更快的運作和經營。
     
      四、結語
     
      總之,房地產開發項目的會計核算是一項比較復雜、繁瑣和重要的工作,關乎到企業開發項目的經濟收益和財務管理能力,對于企業的長遠發展和進步有著很重要的影響,所以結合房地產開發項目的特點及企業的實際經營能力和戰略目標提出切實可行的提高房地產開發項目會計核算工作效果和效率的措施是需要相關工作人員一直努力的方向和目標,本文愿意拋磚引玉,希望能夠引起專業人士的共鳴,促進房地產事業實現長遠的發展和進步。
     
                                                                                                                        肖建國
                                                                                                  (安徽水利開發股份有限公司)

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