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    探究“營改增”對房地產行業的影響

    來源:UC論文網2016-06-28 09:29

    摘要:

    本文就以房地產企業的自身特征作為切入點,分析營改增在落實的過渡階段對房地產企業帶來的影響,并針對這些影響問題提出幾點完善建議。

      2015年5月我國正式將房地產納入到營改增改革的范圍中,房地產行業要想實現長遠發展,就必須緊跟改革步伐,順應時代潮流。營改增這一稅改政策的開展目標是為了進一步完善稅制,減少稅負,然而新政策在實施過程中,仍存在一些問題,使房地產行業受到一定影響,這些影響既可能是正面的,也可能是負面的,只有積極抓住正面影響,避免負面影響,才能使房地產行業在營改增這一新政策改革的背景下,實現可持續發展。
     
      一、房地產行業的特征概述
     
      (一)資金投入大,開發周期長
     
      房地產行業在進行項目開發時需要投入大量資金,這些包括土地使用費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共建筑配套設施費、資本化利息以及后期的管理費等,這其中土地使用費的所占比例最高,大約能占總投入的30%-50%左右11]。此外房地產開發項目以獲得土地使用權作為項目起始階段,之后要經歷勘察、策劃、報批、原住戶拆遷征地、補償、施工、竣工、營銷等多個階段,最短開發周期也要在2-3年左右。
     
      (二)融資成本高
     
      房地產項目建成后,需要經過銷售階段才能實現資金回收,此種盈利模式,使房地產企業的資金占用時間長,因此房地產企業就需要在前期籌集大量的資金。因此為保證房地產企業項目的順利開展,需要采取有效的融資方法,在項目開發前期,實現大量資金融資。
     
      二、營改埋對房地產行業的影響
     
      (一)對稅負方面的影響
     
      房地產在開發過程中,包括房產的建設開發、銷售、分配等各個環節都存在一定的重復征稅問題,這也一定程度上增加了稅負壓力m。雖然開展營改增能夠一定程度上減少重復征稅的問題,但從房地產行業的成本結構來看,土地成本所占比例最大,但當前稅收制度下,土地成本并不能進行稅負抵扣,所以房地產企業,特別是土地成本較高的一二線大型城市來說,營改增并不能并不能帶來土地成本方面的稅收節約,甚至還可能出現稅負增加的問題。
     
      除土地成本外,建安成本也占據總開發成本的較大比例。建材供應商多為個體戶、小規模納稅人,往往不能提供增值稅專用發票,且建安人力多為勞務公司派遣或零散的農民工,也沒有增值稅發票,這都影響了進項稅抵扣,此外因房地產行業的建筑周期長,如果企業是在營改增實施以前所購買的原材料及設備,那么此種情況則沒有辦法取得增值稅專用發票,那么也就不能進行進項稅抵扣。結合以上多個因素來看,雖然總體來看營改增能夠一定程度上降低房地產企業稅負,但在實際應用中,可能會因為以上問題,使稅負減少幅度并不明顯,深入還有可能提高。
     
      (二)對成本方面的影響
     
      建筑安裝行業作為房地產的上游行業,營改增實施以后,建筑安裝行業的稅負會從以往的稅率上升到11%,而建筑安裝業的收入盈利己經較為有限,稅負上提后,建筑安裝行業的稅負勢必會向其下游行業轉移,進而使房地產行業
     
      (三)對存量項目銷售利潤的影響
     
      在營改增實施以前開工或竣工的項目,不能取得增值稅發票,也無法進行稅負抵扣,但銷售時則要根據11%的增值稅新稅率上交,這不僅會影響房地產企業的稅負,還會對這些項目的銷售利潤帶來嚴重影響,特別是對資產相對薄弱的中小型房地產企業來說,這一利潤 壓力不容忽視w。且目前仍然有很多銷售周期超過3年,且仍沒有清盤的房產項目,如果對此類項目也都進行營改增一刀切改革,那么必然帶來稅負不公平問題。
     
      (四)對自持商業物業運營成本的影響
     
      在營改增實施后,對于已經投入運營的房產物業來說,相當于租金稅率在沒有進行進項稅抵扣的情況下,直接由以往的稅率升到11%,從而增加其運營成本。
     
      三、營改壜改革背最下房地產行業的應對策略
     
      (一)加強供應商管理及時獲取增值稅專用發票
     
      營改增實施后,增值稅專用發票成為了降低稅負的有效途徑。因此房地產企業在開展建筑安裝工程時,應當盡量選擇具備開具增值稅發票資質的供應商與建筑施工單位,并要求合作方能夠盡量提供足夠的增值稅專用發票。
     
      此外房地產企業還應強化甲供材料以及勞務派遣等過程中所開具的專用發票的管理工作,并強化發票的保管與抵扣工作[5]。同時要對企業財務人員進行營改增新政策相關知識的培訓,確保會計核算等實務操作能夠按照新規定進行核算、抵扣,并強化和施工單位的工程竣工決算管理,確保企業能夠及時取得足夠的增值稅發票。
     
      (二)強化房地產開發過程中各業務活動的安排與管理
     
      為積極應對營改增對房地產代理的影響,房地產企業應當對經營活動的各個環節采取科學的安排與管理。識別在新稅改背景下各個環節中可能出現的風險問題。并對拿地、建安、融資、銷售過程中能夠進行增值稅抵扣的環節進行預先梳理,計算可抵扣的比例及數額,并加大對這些環節的相關管理工作,確保能夠按照預計的抵扣數額實現完全抵扣。此外一些房地產企業會通過業務外包的形式實現稅務轉移,此種方式雖然具有一定效果,但為了維護企業的品牌效益與質量,需要在強化對外包方的質量監管。
     
      (三)積極涉足商業地產開發領域
     
      房地產開發主要分為住宅與商業兩者形式,目前我國住宅地產已經出現較為嚴重的供大于求的問題,因此消費者占據主導權,住宅住戶不可能接受房地產企業提出的傷害其利益的要求,因此住宅開發難以將稅負增加轉嫁給消費者。而商業地產的消費者主要為商業地產中各商鋪的租賃單位,這些租賃單位在上繳租金或購買物業服務時,可以取得增值稅發票,從而通過發票進行抵扣,一定程度上填補成本,因此商業地產可以通過借助向消費者轉移的形式,緩解稅負壓力,提升房地產企業的自身利潤。
     
      在營改增的改革背景下,房地產企業在這一契機下,積極進行轉型升級,從以往單一的住宅開發,向商業地產、旅游地產等多形態方向發展,從而增加風險抵御的能力。
     
      (四)加大精裝修房的銷售力度
     
      商業地產可通過多銷售精裝修房,來獲取更多的物料、安裝增值稅發票,并將這些發票統一歸入到建筑安裝的稅收抵扣中,提高稅負抵扣額度,提升盈利空間。
     
      (五)開展財會工作改革
     
      營改增全面開展之后,會計核算、科目設置、賬務處理都和以往有了較大不同,為積極應對營改增的全新變化,財務人員的工作內容及操作方式都需要進行及時調整。此外還需對企業現有財務系統進行更新與調整,使其與當前財務工作向匹配。
     
      四、結束語
     
      綜上所述,本文首先對房地產行業的自身特征進行探討,之后結合房地產行業的成本構成,與開發周期長等因素,分別從稅負、成本、存量項目銷售利潤、自持商業物業運營成本等方面分析了營改增對房地產行業的影響。最后根據這些問題,從加強供應商管理、強化房地產開發過程中各業務活動的安排與管理、積極涉足商業地產開發領域、加大精裝修房的銷售力度以及開展財會工作改革等方面提出了營改增改革背景下房地產行業的應對策略,希望能為相關人士提供些許參考作用。
     
                                                                                                                                   李英
                                                                                                                (寧波維科置業有限公司)

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